El contrato de mediación o corretaje.

El contrato de mediación o corretaje es aquel por el que una tercera persona se obliga a realizar todas las gestiones que sean necesarias para aproximar a las partes contratantes, a cambio de una remuneración o porcentaje. Carece de regulación legal específica, siendo que sus rasgos principales han sido establecidos por la jurisprudencia.

Es de duración temporal limitada, y constituye un contrato innominado de naturaleza civil que, aun no estando regulado expresamente, tiene sustantividad propia.

Pone en relación a futuros contratantes, sin intervenir personalmente en el contrato ni entrañar por sí solo un conferimiento de mandato a favor del corredor o mediador para que actúe como representante o mandatario del que contrató sus servicios, a falta de pacto expreso. No constituye —ni promete— la conclusión del negocio; solo acerca a las partes para realizarlo.

Esta labor de mediación y corretaje suelen llevarla a cabo agentes de la propiedad inmobiliaria o licitadores judiciales en operaciones de compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas, préstamos con garantía hipotecaria sobre dichas fincas y arrendamientos rústicos y urbanos (y cesión y traspaso de estos últimos), actividades estas que pueden ejercerse libremente, sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni pertenencia a ningún colegio oficial.

El cliente está obligado a pagar la comisión o precio siempre que las gestiones deriven en un contrato de compraventa. El derecho al cobro de honorarios nace cuando se perfecciona la compraventa por acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque posteriormente se rescinda o no llegue a consumarse, salvo que se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.

El mediador ha de realizar las operaciones con toda la eficacia, honorabilidad, reserva y legitimidad; colaborar en el cumplimiento de las directrices y prescripciones de la política de la vivienda —y especialmente de la legislación de viviendas de protección oficial—; cooperar en la aplicación estricta sobre la percepción de cantidades a cuenta para la construcción y venta de viviendas; llevar un libro registro (modelo oficial) en el que se detalle cada operación realizada, con fecha, nombre del cliente y demás datos esenciales de la operación, datos que facilitará cuando así lo soliciten los interesados, dando igualmente cuenta de su contenido a las autoridades competentes —si así lo requieren—; colaborar en el cumplimiento de las directrices y prescripciones de la política urbanística del Estado y de las corporaciones locales; cubrir mediante seguro los riesgos de responsabilidad civil en que puedan incurrir en su ejercicio profesional...

En cuanto a las normas de contratación, una vez que el mediador ha recibido el encargo de venta, el cliente habrá de suscribir la nota de encargo en un impreso que deberá contener una diligencia escrita por el propio mediador en la que conste la situación registral y gravámenes de la finca. Si no se fija plazo, se entiende que el encargo tiene una duración de tres meses y podrá tener o no el carácter de exclusiva. Si es así, el mediador tendrá derecho a percibir sus honorarios si la operación se realiza, aun sin intervención, durante el plazo de duración del encargo. Si no es exclusiva, solo cobrará sus honorarios si la operación se efectúa por su intervención.

Los honorarios se determinan según las tarifas establecidas por cada Comunidad Autónoma, según la cuantía y naturaleza de la operación.

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